銀行收緊按揭審批,需預留3個月成交期

儲夠首期只是邁向成功上車的第一步,但大家別輕視申請按揭這個步驟。一般而言,銀行審批按揭貸款,主要會考慮申請人入息比率及信貸紀錄,但原來職業都是其中一個重要因素。

對於自僱或收入不穩的人士申請按揭,銀行批核時會較為謹慎及繁複,包括考慮申請者的入息是否穩定、所提交的入息證明是否可信等。因此審批時間較一般長,甚至有可能拒絕按揭申請,所以申請者必須預留多點時間及首期作後備。

由於自僱人士沒有正式的收入證明,加上未必有報稅及強積金供款紀錄。為確保按揭申請人所提交的資料是可信的,銀行會要求他們提供更多證明文件,如最近6個月公司主要銀行往來帳紀錄、公司財務報表等。

不過今時今日的香港情況已經不同了,要預留多點時間申請按揭的,豈止自僱或收入不穩的人士,基本上所有人士都要,疫情影響下,最好預留最少3個月時間作為成交期。

新冠肺炎疫情蔓延,多間銀行採取彈性上班制,安排員工在家工作或輪班分批上班,以減少社交接觸,令審批時間比以往長,可能由普遍1個月延至2個月,甚至更長,所以準買家及業主要預鬆時間,以免最終被迫撻訂。

那現時按揭審批是否收緊了?是的,在經濟不穩、失業率創逾9年高,升至3.7%的情況下,銀行審批按揭的態度普遍較為審慎,對物業估價轉為保守。話雖如此,基本上大多銀行在申請人提供到正常入息文件,以及成功通過壓力測試的情況下,都是可以批出按揭的。

不過有部分行業人士需要注意,銀行近日對最受疫情影響行業,包括航空、酒店、零售、旅遊業僱員等,收緊了按揭審查,包括轉按及加按申請,甚至有個別銀行直接拒絕任何航空服務業僱員按揭申請。

因此,最近入息不穩的準業主要預留多一點時間,在入市前宜先到銀行做預批,才簽臨約買樓,以免大失預算。另一方面,準業主亦應未雨綢繆,預先準備大量文件,例如12個佣金收入證明及過去2年稅單等,以讓銀行評估能否通過供款佔入息比率及壓力測試。

如果銀行仍然對借款人供款能力存疑,會要求加收入穩定的按揭擔保人,以減低銀行所需承受的風險。一般而言,銀行對擔保人的要求不高,無須是直系親屬,而且不設名額上限。

要留意的是,成為擔保人是需要承受一定程度的風險,包括(1)當借款人未能供款時,擔保人便須履行還款的責任;(2)由於有擔保在身,若擔保人打算買樓申請按揭時,按揭成數上限須下降一成;(3)如果借款人經常有逾時還款的情況,擔保人信貸評級可能會被拖累;(4) 擔保人難以單方面剔除此身份,需要由借款人向銀行提交新的入息證明以通過壓測後才可剔除。

所以,要為他人物業按揭作擔保前要三思,如非必要,還是不做擔保人較好。再者,買樓要量力而為,尤其是現時經濟不穩,必須要計算清楚負擔能力才入市。

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